Меню
Поиск по сайту

Зарабатываем на посуточной и почасовой аренде квартир

Бизнес на аренде квартир посуточно - с чего начать
В категорию «бизнеса с нуля» можно смело отнести деятельность по сдаче посуточно квартир в аренду. При этом, вы можете не владеть квартирами, но также зарабатывать на краткосрочной аренде. Все, что для этого нужно: найти жилье, владельцы которой готовы предоставить квартиры на условиях субаренды. Субаренда – это форма договора, при которой право на сдачу квартиры в аренду как бы переуступается.
 
На первый взгляд подобный бизнес может показаться понятным и легко организуемым. На деле же, не все так гладко и спокойно. Квартир посуточно сдается много, однако не все из них приносят нормальные деньги, а некоторые и вовсе не оправдывают вложенные в них средства.
 
Хорошо, если в собственности уже есть пара - тройка квартир. Пусть и однокомнатных (кстати, самых ходовых на рынке), тогда доходность будет выше. Если же такой собственности нет – придется арендовать жилье на длительный срок и уже его сдавать в посуточную/почасовую аренду.
 
Вся сложность в организации дела сводится к поиску подходящего жилья. Многие владельцы, услышав слово «посуточная аренда», сразу ассоциируют это с пьянством, проституцией и прочими плохими вещами. И ни какими уговорами их мнение не поменяешь. Хотя по факту, такие квартиры «убиваются» крайне редко, в отличие от квартир в долгосрочной аренде.
 
Посудите сами. Субарендаторам не выгодно держать жилье в плохом состоянии – у них просто не будет клиентов. После каждого заселения квартирка что называется «вылизывается». Чего не скажешь про долгосрочную аренду – арендаторам (а среди них немало молодежи) в 90% случаев плевать на состояние квартиры. А гуляют и пьют в таких квартирах не меньше.
 
«Чтобы заключить договор субаренды на понравившуюся квартиру приходится немного врать хозяевам. Я говорю, что у меня есть договора с некоторыми фирмами на заселение людей, которые приезжают в командировку. И в этом случае жильцы будут часто меняться. Если вы согласны на такие условия, то я буду платить вам за аренду немного больше. Хозяева жилья первое время волнуются, но когда видят, что с их квартира все в порядке – успокаиваются. И на мнение соседей и председателей ТСЖ им уже все равно» - говорит пользователь «Rasklad» на форуме nasutki.borda.ru.
 
Первый совет - лучше искать квартиры ближе к центру города. Здесь найти клиентов гораздо проще. И затраты на рекламу намного меньше. Также стоит арендовать квартиры как можно ближе друг к другу – это позволит уменьшить транспортные расходы. А то представьте, что одна квартира находится в 15 км от другой - так не накатаешься.
Легализация деятельности
Особенность бизнеса на посуточной аренде квартир в том, что он сложно контролируется государством. А посему – не малая часть бизнесменов работает без регистрации предпринимательской деятельности и не платит налоги. В некоторых случаях это оправдано, особенно когда речь идет о 1 – 3-х сдаваемых квартирах, когда доход от деятельности не такой большой, чтобы появился смысл легализовать бизнес.
Рекомендуем к изучению: " Квартиры посуточно. Бизнес с нуля".
С ростом оборота организации, когда в распоряжении организатора уже не одна и не две квартиры, а минимум 5 – 6 – лучше зарегистрировать ИП или ООО. Во-первых, с оформлением бизнеса будет проще находить новые квартиры (владельцы жилья доверяют организациям больше, чем обычным физическим лицам). Во-вторых, станет спокойней работать, так как штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность ни кто не отменял. Завистники всегда найдутся, в том числе и в лице председателей ТСЖ, которые могут дать наводку в милицию или прокуратуру. А на этот случай, у вас всегда будут документы. Все чисто и все законно.
 
Регистрируют такой бизнес чаще всего как обычное индивидуальное предпринимательство. К числу бумаг, которые требуются для оформления бизнеса в налоговой относятся: заявление, ксерокопия паспорта и ИНН, квиток об уплате государственной пошлины. В заявлении на регистрацию следует указать коды ОКВЭД: 55.23.5 «Деятельность прочих мест для временного проживания» и 70.20.1 «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества» (можно указать несколько кодов). Уже через 5 рабочих дней после подачи документов можно получить свидетельство о регистрации ИП. Все, вы законный представитель бизнеса.
 
Отдельно стоит упомянуть про выбор системы налогообложения. Для такой деятельности подходит все три известных спецрежима: патент (патентная система налогообложения), ЕНВД (вмененка) и УСН (упрощенка). Самый выгодный вариант – патент. Вы уплачиваете фиксированную плату (около 10 тыс. р.) и целый год работаете спокойно. Вам не нужно бегать с отчетами, вести бухгалтерию и пр. Единственный минус – патентная система принята не во всех регионах, а значит, придется выбирать между ЕНВД (можно применять до 500 кв. м.) или УСН. Данные спецрежимы также выгодны (хотя обходятся несколько дороже), но придется вести бухгалтерию и сдавать отчетность по графику.
 
Стоит учитывать и тот момент, что оформив бизнес, придется уплачивать подоходный налог за владельцев квартир, а это 13% от стоимости аренды. Чтобы не обидеть себя данный вопрос следует проговаривать с владельцами жилья еще на этапе заключения договора субаренды. Эти самые 13% по «правильному» должны вычитаться из стоимости аренды квартиры.
Найм сотрудников
Если мы говорим о построении бизнеса, а не о работе «ради работы», то следует решить вопрос с наемными работниками. Если в вашем распоряжении 2 – 3 квартиры, то еще как-то можно управиться в одиночку (и то будете «пахать» как Папа Карло). А если вы работаете с 5-ю и более квартирами – одному уже не как не управится.
 
Представьте картину: вы нашли клиента, едите показывать ему квартиру. Пока вы договариваетесь, вам идет звонок от второго клиента – вы отвлекаетесь на разговор. В это время третий клиент съезжает с квартиры, на которую уже есть другой клиент и вам необходимо срочно навести порядок в квартире и т. д. и т. п. И таких мелких суетливых задач на дню может быть с десяток другой. Голова будет идти кругом, что скажется на качестве работы и количестве клиентов. Поэтому, с ростом количества заказов следует подумать о найме горничной для уборки квартир и о менеджере по работе с клиентами. Уборщице можно платить чисто процент от сделанной работы, не оформляя её в штат (чтобы не платить страховые отчисления). Менеджеру – оклад, плюс небольшой процент для мотивации. Пусть он занимается работай с клиентами, отвечает на звонки, проводит встречи, проверяет состояние квартир после гостей и др.
 
У вас в таком случае появляется много времени, которое можно потратить на поиск новых квартир, на решение бухгалтерских и юридических вопросов, на рекламу услуг, на контроль за работой персонала. Наконец, появится время на личную жизнь, и дело будет приносить удовольствие, а не станет вашей головной болью.
Как рекламировать услугу
Поиск клиентов – одна из первых задач, на решение которой следует пустить все силы. Не будет клиентов – не будет доходов, а обязательства по выплате аренды никуда не денутся. В создании клиентской базы помогут следующие варианты:
  • Размещение объявлений в газетах. Старый и проверенный способ, хотя с приходом интернета становящийся все менее актуальным. Но это еще не означает, что от СМИ стоит отказываться на корню. Очень многие командировочные по приезду в незнакомый город покупают газеты и находят квартиры именно там.
  • Расклейка листовок в популярных местах для туристов и приезжих. Популярные места для этого: выходы из метро, автобусные и трамвайные остановки, авто и ж/д вокзалы, центральные улицы города.
  • Размещение информации на досках объявлений в интернете: авито, сландо, городские порталы и пр. Не забывайте про составление грамотного описания, с обилием качественных фотографий.
  • Пробуйте уникальные способы рекламы, вроде написания объявлений на асфальте. Все, что нужно: трафарет и баллончик с краской.
  • Сотрудничество с местными таксистами. Можно договориться на условиях бартера, чтобы вы подгоняли клиентов таксистам, а они – вам (нередко приезжие нанимают такси в аэропорту и просят водителя подсказать, где можно снять недорогое жилье).
Подводные камни в «посуточном» бизнесе
Поиск квартиры, легализация бизнеса и урегулирование вопросов с жильцами – далеко не все проблемы, которые ждут предпринимателя в этой сфере. Одна из главных проблем – отсутствие клиентов. Чтобы бизнес приносил доход, каждая квартира должна заполняться минимум на 70%. То есть из 30 дней – минимум 21 день в аренде.
 
Спрос на жилье может быть низким не только по причине высокой конкуренции, но и просто в виду сезонного спада. Например, летом в центральной части России спрос на посуточную аренду жилья резко падает. Люди уезжают на отдых, становится меньше командировочных. По этой причине, кстати говоря, не стоит открывать бизнес к летнему сезону – дело может «свернуться» едва открывшись. Некоторые предпринимателя, «съевшие собаку» на этом деле в не сезон отказываются от части арендуемого жилья, чтобы уменьшить постоянные расходы.
В тоже время для курортных городов (Сочи, Геленджик, Анапа и др.) лето как раз самый сезон. А осенью и зимой такой бизнес простаивает.
 
Отдельно стоит упомянуть про ипотеку и в целом покупку квартир за кредиты. Не редко на форумах можно прочитать идеи вроде: «может купить несколько квартир в ипотеку и сдавать их в посуточную аренду. Все же лучше, чем платить арендодателю». С одной стороны это выглядит заманчиво, но с другой стороны идея не осуществима по ряду причин:
  1. Чтобы получить ипотеку даже на одну квартиру придется сильно понравиться банку. Они потребуют с вас справку о доходах, посмотрят кредитную историю, попросят найти поручителей и пр. У вас уже есть официальный доход в 30 – 50 тыс. р. в месяц? Нет? Тогда до свидания. Если вы желаете оформить две квартиры, то вам уже потребуется доход как минимум в 80 тыс. р. А если у вас такой доход, тогда спрашивается, зачем вам «геморрой» с посуточной арендой и ипотекой.
  2. С точки зрения инвестиций такой вариант выглядит крайне не выгодным. Окупаемость вложений составит порядка 8-10 лет, что немыслимо для нормального, рабочего бизнеса.
Сколько можно заработать -  краткий бизнес-план
В среднем долгосрочная аренда однокомнатной квартиры в Москве будет стоить 25 – 30 тыс. р. в месяц. Также следует учесть затраты на уборку, рекламу и амортизацию (замена поломанной техники и мебели) – около 5 тыс. р. на квартиру в месяц. Сдать посуточно такие квартиры можно в среднем за 2 – 2,5 тыс. р.

Зарабатываем на посуточной и почасовой аренде квартир

Зарабатываем на посуточной и почасовой аренде квартир

Ориентировочно картина в сезон должна выглядеть следующим образом:

Прибыль от сдачи шести квартир будет в районе 120 000 р. в месяц.
Чтобы определить окупаемость вложений следует учитывать первоначальные инвестиции в бизнес. Каждую квартиру потребуется довести до ума – сделать ремонт, закупить мебель и технику. На каждую квартиру следует заложить минимум 100 000 р. Соответственно шесть квартир потребуют вложений в 600 000 р.
 
Отсюда окупаемость вложений по расчетам, приведенным выше, составит от 6 месяцев. Однако, необходимо учитывать и тот факт, что в первые месяцы клиентов будет не много. Потребуется проработать не один месяц, прежде чем наработается постоянная клиентская база и начнет работать «сарафанное радио». Поэтому период окупаемости вложений можно смело умножать на два.


Комментарии
Николай 16 Марта 2017

Хорошая статья! Все правильно и по делу! И, действительно, самая главная проблема - это отсутствие клиентов, особенно сейчас в 2017 году.

Оставить комментарий